ITBI e as Recentes Teses do STJ e do STF

 STJ: A Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado
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Recentemente, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou 03 (três) teses sob o rito dos Recursos Especiais Repetitivos (Tema 1.113), no tocante ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), incidente nas operações de compra e venda. Vejamos: “ a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”.

 

O imposto de transmissão de bens imóveis está previsto no artigo 156, Inciso II, da Constituição da República Federal do Brasil (CRFB/88), que atribui aos municípios a sua competência:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(...)

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

(...).”.

 

STF: O Fato Gerador do ITBI exige a efetiva transferência mediante o registro em cartório.

 

Vale lembrar que, igualmente em sede de repercussão geral, o STF estabeleceu que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, apenas se dá mediante o respectivo registro no cartório de Registro de Imóveis (RI) competente. Com efeito, se a cessão de direitos em questão não implicar na transmissão do direito real de aquisição (que requer o registro) não há a obrigatoriedade do pagamento do ITBI, por não ocorrência do fato gerador propriamente:

Ementa:

 

RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. MULTIPLICIDADE DE RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONTROVÉRSIA CONSTITUCIONAL DOTADA DE REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. ” (STF. RE 1294969 RG / SP. Julgamento em 11.2.2021).

 

Tema

1124 - Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário.

 

Tese

O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

 

Assim, restaram fixadas importantes teses sobre o ITBI, quanto ao seu fato gerador – segundo o STJ o valor venal de mercado é aquele declarado pelas partes no negócio; bem como relativamente ao momento de sua incidência, pelo que, o STF descarta a possibilidade de incidência do ITBI quando da pura e simples cessão de direitos de compra e venda, se ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário.

Por fim, cumpre ressaltar que o ITBI é uma importantíssima fonte de receita para os municípios e tem reflexo direto no mercado imobiliário, sendo na prática um considerável dispêndio por parte do contribuinte (adquirente) e, portanto, interferindo no negócio, vindo a ensejar debates jurídicos recorrentes, os quais ainda pairam sobre outros pontos acerca do tema, merecendo toda nossa atenção.

 

Fontes: Sites do STF e do STJ. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 e alterações posteriores. Código Civil Brasileiro de 2002.

 

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 Ana Lúcia do Nascimento Rodrigues

Advogada

 Apoio e elaboração de conteúdo jurídico. E-mail: a.rodrigues.direito@gmail.com.